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中小房企破局之道:与时间赛跑 抓紧上市 卖项目求生

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  • 2019/9/18 10:51:28
导读:面对困局,中小房企为了能够“活下去?#20445;?#19981;得不另辟蹊径——依靠加快上市进度、出售旗下项目“割肉求生”。如果说,过去中小房企通过超常规发展、弯道超车还存有一丝追赶的机会,那么现在其更多思考的则是如?#25991;?#22815;躲过一劫,度过寒冬。

    (原标题:中小房企破局之道:与时间赛跑 抓紧上市 卖项目求生 记者:赵琳)

  伴随着调控、去杠?#35828;?#25919;策的出台,中小房企因负债高、融资难、现金流吃紧,生存承压。

  面对困局,中小房企为了能够“活下去”,不得不另辟蹊径——依靠加快上市进度、出售旗下项目“割肉求生”。如果说,过去中小房企通过超常规发展、弯道超车还存有一丝追赶的机会,那么现在其更多思考的则是如?#25991;?#22815;躲过一劫,度过寒冬。

  加快赴港上市步伐

  自2018年四?#24452;?#24320;始,中国香港?#26102;?#24066;场迎来一批内地房企。10月11日,美的置业和大发地产上?#23567;?#21069;者是2017年中国地产39强,2017年销售金额507亿元;后者则是成立于1996年、深耕长三角区域的住宅房地产开发商,2017年营收近46亿元。

  ?#26102;?#21363;机遇。以大发地产为例,上市前的2015年至2017年公司收益分别为6.89亿元、7.05亿元和45.7亿元;净利润从5341万元增至1.44亿元。但三年间,公司的净现金流从-7.92亿元降至-23.93亿元、净资产负债率从196.5%升至270.8%。2017年纯利率仅为3.2%。

  经营性现金流不容乐观、负债水平高企对大发地产进一步扩张发展形成桎梏。而随着在港交所上市,公司募集资金8.1亿元,其中约60%用于开发现有物业项目,约30%用于偿还借贷,约10%用作一般营运资金。为公司带来了新的发?#22815;?#36935;。

  此后,区域性房企开始发力赴港上?#23567;?018年11月份和12月份,总部位于河南许昌的恒达集团控股和总部位于惠州的万城控?#19978;?#32487;登陆中国香港?#26102;?#24066;场。

  资料显示,恒达集团控股是一家立足于河南本土的小型房地产开发企业。2017年收入15.5亿元。截至2018年7月31日,旗下21个房地产开发项目均在河南当地。自2005年首次有意通过借壳登陆A股以来,其四次冲击上市终于如愿。招股书披露,恒达集团2015年-2017年的资产负债率分别92.82%、92.88%和90.24%。

  与恒达集团控?#19978;?#20284;,万城控股也是一家“蝇?#32771;?#36873;手”,2017年其收入仅9.73亿元,溢利7677.7万元。截至2018年9月30日,万城控股共有17个项目,土地储备89.7万平方米,总建筑面积约210万平方?#20303;?#34429;属“迷你型”房企,但万城控股的资金压力同样不小。2015年-2017年经营活动产生的现金流量净额分别为-3.03亿元、2.77亿元和-2.25亿元,资产负债率均超85%。

  2019年以来,截至目前,已有德信中国、银城国际控股、中梁控股等陆续在港上?#23567;?#36825;些房企中,除中梁控股在房地产百强企?#24471;?#21333;中排在第29名外,其他都是小房企。在上市前也都或多或少存在着负债率较高、融资利率高企等现象。另据记者不完全统计,目前在港交所排队的房企还有海伦堡、万创国际、奥山控股、银城国际和新力控股等7家。

  德勤中国全国上市业务组联席主管合伙人欧振兴对记者表示,“从去年四?#24452;?#20197;来到今年8月底,共有8家内房股在中国香港主板上?#23567;?#36890;过在港上市,房企可以?#26438;?#33719;得融资,进行项目布局,有利于公司发展。”其同时表示,“如果市场环境配合,目前排队的7家房企中,预计一半有望于今年年底登陆中国香港?#26102;?#24066;场”。

  通过“卖子”求生

  上市即上岸。对于已经上市的房企来说,面对巨大的资金压力,也只能通过出让项目,回笼资金紧急“补血”,以求安然度过“寒冬”。

  今年6月份,广州本土的老牌房企粤泰股份,将旗下包括广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、淮南恒升天鹅湾80%股权、淮南粤泰天鹅湾20%股权和深圳中浩丰20%股权的优质项目,以63.97亿元的价格打包出售给世茂房地产。出售明星产品线,是粤泰股份不得已而为之。

  相关数据显示,截至2018年底,粤泰股份短期借款37.2亿元,长期借款16.86亿元,货币资金仅3.91亿元,逾期本息31.98亿元,?#20013;?#32463;营能力存在重大不确定性。

  展开“自救”的还有阳光100中国。4月2日,阳光100以13.34亿元作价出售重庆阳光壹佰70%股权给融创中国;4月14日,其将卓星集团100%股权及债权以46.6亿元出售给佳兆业;8月2日,以5.13亿元出售位于东莞市松山湖的一幅产业园区用地。据阳光100一位高层此前表示,“今年还将出售100亿元的资产。”

  据记者不完全统计,近一年来,已有中华企业、云南城投、新城控股、新湖中宝、泰禾集团等多家房企出售旗下项目。

  易居研究院?#24378;?#20013;?#38590;?#31350;总监?#26174;?#36827;对记者表示,房企需要卖项目“回血”,?#24471;?#20854;内部资金压力还是比较大的。目前看来,这些公司的规模都不大,大多是因为其内部管理层意见不统一,导致近年发展滞后。当市场趋紧时,这类企业就会感到很大的压力,虽然可以通过卖项目缓解短期的资金压力,但后续想要活下去,还是需要及时纠偏,注意投资方向的选择。

  压力重重前景难料

  无论是通过上市融资,还是出售旗下项目,房企最终的目的无疑是获得资金,缓解压力。然而,并非所有的努力都能圆满的解决问题。

  恒达集团控股虽然于去年年底成功登陆港交所,但其公布的2019年半年报显示,上半年集团收入约3.6亿元,同比下降4%;毛利约1.07亿元,同比下滑20%;利润约2346.7万元,同比下滑7.6%。

  于今年3月份登陆港交所的银城国际控股半年报显示,今年上半年,其总营收达37.39亿元,同比增3341.78%,但公司净利润仅4848.7万元,较去年同期的2.44亿元下降超八成。同时,公司毛利率仅12.03%,同比减少41.5%。

  除?#23548;?#19981;尽人意外,由于高负债压顶,赴港上市的中小房企?#20048;?#20063;都偏低,新股破发频现。欧振兴告诉记者,“由于受政策影响较大,投资者对内房股都比较谨慎,?#20048;?#19981;会给到太高,一般在10倍左?#19968;?#20197;下。”

  此外,记者通过对32家主流房企融资综合成本统计发现,房企市值在1000亿元以上的7家房企,上半年平均融资成本率为5.42%;市值在200亿元以内的10家房企,上半年平均融资成本率为6.91%。

  鹏华基金国际业务部总经理尤柏年对记者表示,“不同地产公?#23616;?#38388;有不同的融资成本,最主要的原因在于各家地产公?#23616;?#38388;的偿债能力有较大差异。”其认为,“在目前的市场环境中,未来房企的信用风险会有较明显分化,对于小的地产公?#24452;?#35328;,信用风险会加大;但对于国内排名靠前的大型地产公?#24452;?#35328;,其融?#26159;?#36947;多样化,因此受到的负面影响有限,甚至局部地区可能会因市场竞争压力的减弱而更利?#20040;?#22411;地产公司在当地的业务。”

关键词:中小房企
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  • 来源:证券日报
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